Chu kỳ 10 năm của BĐS

Thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trong đó cơn sốt BĐS đã từng xảy ra vào các năm 1993, năm 2001 – 2002, nửa cuối năm 2010 và đặc biệt là cơn sốt “bong bóng” BĐS đạt tới đỉnh điểm năm 2007.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường BĐS sẽ rơi vào trạng thái khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng.Tình trạng này thực tế đã xảy ra tại Việt Nam vào các thời điểm năm 1995 – 1999, và nặng nề nhất là việc vỡ bong bóng BĐS từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009. Nhiều người lo ngại sau thời gian tăng trưởng 2016 – 2017, thị trường BĐS năm 2019 sẽ đi xuống theo chu kỳ 10 năm, nguy cơ vỡ bong bóng BĐS tiếp tục gây ra những bất ổn đối với nền kinh tế.

Liên quan đến tình hình BĐS 6 tháng đầu năm 2019, qua số liệu tổng hợp báo cáo của Hội môi trường BĐS Việt Nam trong quý I/2019 tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và một số địa phương (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam,…) có 14.047 giao dịch BĐS thành công, chiếm tỷ lệ lớn nhất vẫn là giao dịch về nhà ở chung cư và nhà ở thấp tầng (94% tổng lượng giao dịch thành công).

Về giá BĐS, theo báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng, trong quý II/2019, giá BĐS tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã có những biến động nhất định. Cụ thể, tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I/2019, nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,96% so với quý I/2019. Còn tại TP.HCM, theo báo cáo mới nhất của Savills, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường căn hộ đã thiết lập một mặt bằng giá mới cao kỷ lục. Cụ thể giá bán căn hộ trung bình toàn thị trường đã tiệm cận mức 37 triệu đồng/m2, tăng gần 13% so với cùng thời điểm này năm 2018, đất nền nhiều nơi tăng gần 30 -40%, đáng chú ý là hiện tượng này diễn ra đồng bộ từ trung tâm tới khu Đông, Nam, Tây, Bắc,…

Nguyên nhân của việc tăng giá này là do sự thiếu hụt nguồn cung  ảnh hưởng của đợt rà soát pháp lý các dự án BĐS theo chỉ thị 11/CT – TTg (ngày 23/04/2019) của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh.Từ đầu năm 2019 đến nay, nguồn cung nhà tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, tại TP.Hồ Chí Minh mức độ giảm mạnh hơn khi tổng nguồn cung giảm gần 50%.

“Bong bóng” BĐS sẽ nổ hay xì hơi?

Với việc giá BĐS tăng cao do việc khan hiếm nguồn cung, tình trạng khủng hoảng, bong bóng BĐS liệu có xảy ra theo đúng như “lời nguyền” 10 năm. Tuy nhiên , còn quá sớm để đưa ra kết luận này. Để đánh giá khủng hoảng có xảy ra hay không cần xem xét cả các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như tăng trưởng GDP, lạm phát, FDI, chỉ số phát triển doanh nghiệp. Tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2019 đang ở mức 7,08%, lạm phát ở mức vừa phải 4% (10 năm trước khi xảy ra vỡ bong bóng BĐS lạm phát lên tới 15%), ngành BĐS thu hút 5,4 tỷ USD, chiếm 27,3% tổng nguồn vốn FDI trong 6 tháng đầu năm.

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, việc nhìn nhận thị trường BĐS đang đi xuống theo chu kỳ 10 năm không đáng lo ngại vì cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, các nhà đầu tư,…đều đã tiếp thu được các kinh nghiệm từ việc xử lý cuộc khủng hoảng BĐS đầu những năm 2010. Những bài học kinh nghiệm này sẽ giúp ích nhiều cho sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Đầu năm 2019 có một sự kiện ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS đó là Thông tư 19/2017/TT -NHNN của Ngân hàng Nhà nước chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2019 đối với các ngân hàng thương mại bằng việc giảm tỷ lệ vốn vay ngắn hạnh cho vay trung và dài hạn từ 45 xuống còn 40%. Vốn vay cho BĐS chủ yếu là vốn vay dài hạn, theo đó các ngân hàng thương mại không được sử dụng quá 40% tiền huy động ngắn hạn cho vay dài hạn của nền kinh tế nên các ngân hàng sẽ phải xem xét kỹ việc dải ngân với các dự án BĐS. Các dự án BĐS nếu không khả thi sẽ rất khó để tiếp cận nguồn vốn vay của ngân hàng.

Với động thái này, Chính phủ yêu cầu kiểm soát chặt chẽ việc cho vay BĐS xuyên suốt từ 2019 đến năm 2020. Bằng việc kiểm soát chặt chẽ, kiềm chế và không cho duyệt các dự án thiếu hiệu quả, Chính phủ sẽ chủ động xì hơi “bong bóng” BĐS khi xảy ra tình trạng tăng trưởng quá nóng, kịch bản vỡ “bong bóng” BĐS rất khó xảy ra theo chu kỳ 10 năm. Mặt khác, đại bộ phận dân chúng có nhu cầu về BĐS vẫn rất lớn nên trong thời gian tới thị trường BĐS có thể phát triển theo hướng tăng cường các dự án cho thuê và bán cho phân khúc có nhu cầu thực sự.

Tại thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn còn nhiều diễn biến phức tạp nhưng vẫn có nhiều tín hiệu lạc quan. Việc siết chặt chính sách tín dụng tài chính buộc các chủ đầu tư phải có định hướng mới cho lộ trình phát triển. Ngoài ra đối với các nhà đầu tư thứ cấp cũng xác định được mức đầu tư hợp lý nhất đối với tiềm lực của mình.

Tuấn Lương

Nguồn: vccinews